Heutzutage kommt man kaum durchs Leben, ohne eine Vielzahl von Passwörtern für die verschiedensten elektronischen Dienste parat zu haben. Die Kunst besteht darin, einerseits sichere Passwörter zu generieren, diese dann aber andererseits ständig parat zu haben. Wie oft kommt es vor, dass man ein Passwort vergisst und daher an einen dringend benötigten elektronischen Dienst nicht mehr herankommt. Clouddienste der Computergiganten bieten sogenannte Passwortdienste an –beispielsweise Apple`s Schlüsselbund-, die die gesamten Passwörter zentral verwalten und speichern, so dass man nur noch ein einziges Passwort auf seinen Geräten parat haben muss. Ein bisher wenig beachtetes Problem ist jedoch die Frage, wie es mit den Passwörtern weitergeht, wenn der Dienstenutzer und Inhaber der Passwörter stirbt. Erben oder Hinterbliebene benötigen in vielen Fällen die elektronischen Dienste weiter bzw. müssen den Nachlass abwickeln und müssen hierfür irgendwie an die Passwörter herankommen. Einerseits sollen die Passwörter zu Lebzeiten sicher verwahrt sein, andererseits soll sichergestellt sein, dass bestimmte Personen nach dem Tod die elektronischen Zugangsberechtigungen erhalten. Zum notariellen Standardangebot gehören Vorsorgevollmachten, die zu Lebzeiten aber auch nach dem Ableben bestimmten Personen Zugangsberechtigungen für das Vermögen des Vollmachtgebers einräumen. Aber wie steht es um die Zugangsberechtigungen für das „elektronische Leben“ ? Auch hierfür bieten Notare neuerdings Lösungen. Elektronische Passwörter können in einer Beurkundung beim Notar „hinterlegt“ werden und dabei kann genau geregelt werden, welche Personen und unter welchen Voraussetzungen Zugang zu den hinterlegten Passwörtern erhalten. Aufgrund der Vielzahl der verwendeten Passwörter und der Tendenz, diese regelmäßig zu ändern, bietet sich an, beim Notar nur ein einziges sogenanntes „Masterpasswort“ zu hinterlegen, was längeren Bestand hat und die einzelnen Passörter in einer elektronischen Datenbank zu hinterlegen, die mit dem Masterpasswort gesichert ist. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die notarielle Vorsorgeurkunde um einen wichtigen Bereich, nämlich den des „elektronischen Lebens“ ergänzt werden kann. Es ist zu erwarten, dass immer mehr Menschen hiervon Gebrauch machen werden.

(Dr. Dörnhöfer, Notar)

Die Auswirkungen der Europäischen Erbrechtsreform (28.07.2015)

Für Erbfälle ab dem 17. August 2015 gilt die Euröpäische Erbrechtsverordnung. Künftig knüpft das anwendbare Erbrecht nicht mehr an die Staatsangehörigkeit an sondern den letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers. Mit Wirksamwerden der EuErbVO treten keinesfalls alte Testamente oder Erbverträge außer Kraft. Jedoch kann es ratsam sein, alte Testamente und Erbverträge zu überprüfen, wenn irgendein Auslandsbezug vorhanden ist, also wenn ein Wegzug in das Ausland geplant ist oder wenn längere Auslandsaufenthalte bereits stattfinden. Auch die Wirksamkeit früherer Rechtswahlen ist nicht mehr in jedem Fall sichergestellt.
Das anzuwendende Erbrecht kann auch künftig nach neuer Rechtslage sicher festgelegt werden, nämlich durch eine Rechtswahl des Staatsangehörigkeitsrechts. Eine solche Rechtswahl müsste in einer Verfügung von Todes wegen getroffen werden. Auch bei anderen Verträgen wie etwa Pflichtteilsverzichten, die bereits seit langer Zeit abgeschlossen worden sind, kann durch die neue Rechtslage Unsicherheit entstehen, nämlich dadurch, dass durch eine Änderung des anwendbaren Erbrechts auch diesen begleitenden Regelungen nachträglich der Boden entzogen wird. Somit kann die neue EuErbVO auch dann Beratungsbedarf auslösen, wenn es gar nicht um Testamente oder Erbverträge geht. Jedoch gilt auch hier, dass sich Änderungen nur dann ergeben, wenn irgendein Auslandsbezug besteht.

(Dr. Dörnhöfer, Notar)

Ab 01. Mai 2014 Vorlage- und Übergabepflicht eines Energieausweises beim Verkauf einer Immobilie (17.03.2014)

Am 1. Mai 2014 tritt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft, die ab diesem Zeitpunkt im Hinblick auf den Energieausweis folgende entscheidende Änderungen mit sich bringt:
Der Energieausweis muss schon in Immobilienanzeigen erwähnt werden. Die hier zu berücksichtigenden Pflichtangaben ergeben sich aus § 16a EnEV. Der Energieausweis muss dem Kaufinteressenten bei der Besichtigung der Immobilie vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 16 Abs. 2 EnEV), und zwar auch ohne ausdrückliches Verlangen durch den Käufer. Ein Verzicht des Käufers auf die Vorlage eines Energieausweises ist demnach ab dem 1. Mai 2014 nicht mehr möglich.
Ein Verstoß gegen die Vorlage- und Übergabepflicht führt gemäß § 27 EnEV zu einer Ordnungswidrigkeit.

Für kleine Gebäude (weniger als 50 qm Wohn- oder Nutzfläche) sowie für Baudenkmäler muss kein Energieausweis vorgelegt und übergeben werden. Weitere Ausnahmen sind im § 1 Abs. 2 EnEV geregelt, die aber überwiegend nicht für Wohngebäude gelten.
Es gibt zwei verschieden Formen des Energieausweises. Zum einen den „Energiebedarfsausweis“, der auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs ausgestellt wird, und zum anderen den „Energieverbrauchsausweis“, der auf der Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs ausgestellt wird. Welche Berechnungsweise heranzuziehen ist und ob ausnahmsweise ein Wahlrecht besteht, hängt davon ab, um welches Bauwerk es sich handelt (§§ 17 ff. EnEV).

Im Energieausweis müssen gemäß § 17 Abs. 4 EnEV Modernisierungsempfehlungen enthalten sein. Bei Wohngebäuden ist eine Einteilung in Energieeffizienzklassen vorgesehen, was Kaufinteressenten den Vergleich und die Einordnung erleichtern soll.

Die Angaben im Energieausweis dienen nur der Information des Käufers und enthalten nur ungefähre Vergleichswerte. Somit kann der Verkäufer der Immobilie auch nicht für die Richtigkeit des vom Aussteller errechneten Energiebedarfs bzw. –verbrauchs haften. Schließlich hat der Verkäufer diesen Engergieausweis weder selbst erstellt noch kann er die Richtigkeit der im Energieausweis gemachten Angaben wohl als technischer Laie wirklich beurteilen.

(M. Weppler, Amtmann i.N.)

Schenkungssteuergefahren beim gemeinsamen Erwerb durch Unverheiratete (14.01.2013)

Eheleute wollen meistens Wohnimmobilien gemeinsam erwerben. Während beispielsweise in Hamburg ein Immobilienerwerb in Gesellschaftsform des bürgerlichen Rechts weitgehend üblich ist, bevorzugen Käufer in Süddeutschland überwiegend Miteigentum zu je ½. Auch Nichtverheirate tendieren meist ohne große Überlegung zu dieser Immobilienbeteiligungsform. Dies kann jedoch erhebliche steuerliche Gefahren mit sich bringen, die den Beteiligten oftmals nicht bewusst sind. Beruht der Immobilienerwerb nämlich überwiegend auf dem Finanzierungsbeitrag nur eines Partners, liegt hierin eine schenkungssteuerliche Bereicherung des anderen Partners. Finanzämter prüfen in der letzten Zeit verstärkt, ob sich in einem Immobilienerwerb vielleicht eine unbewusste Vermögensverschiebung versteckt. Während unter Ehegatten solche Vermögensverschiebungen aufgrund der stattlichen Freibeträge zumeist folgenlos bleiben, können die schenkungssteuerlichen Folgen unter Nichtverheirateten ruinöse Auswirkungen haben.

Als Fazit bleibt folgendes festzuhalten:

Eine Beteiligungsquote von ½ sollte nicht stereotyp gewählt werden. Vielmehr sollte das Beteiligungsverhältnis den tatsächlichen oder voraussichtlichen Finanzierungsbeiträgen angepasst werden. Dieser Grundsatz gilt eher für nichtverheiratete Paare als für Eheleute, da unter Ehegatten die schenkungssteuerlichen Freibeträge zumeist ausreichen.

Gegebenenfalls sollte zunächst ein Alleinerwerb des finanzstarken Partners erfolgen und die Finanzierungsbeiträge des anderen Partners mittels Darlehensvertrages abgesichert werden. Eine Übertragung hälftigen Miteigentums sollte aufgeschoben werden, bis Schenkungssteuerfreiheit besteht, also bis zum Zeitpunkt der Eheschließung. Alternativ bietet sich eine gesellschaftsrechtliche Gestaltung an, bei der die Beteiligungsquoten flexibel am jeweiligen Finanzierungsbeitrag ausgerichtet sind. Dies erfordert zwar einen gewissen Verwaltungsaufwand, lässt jedoch unter dem Strich die meisten Spielräume.

(Dr. Dörnhöfer, Notar)

Vorsicht bei Investitionen in das Vermögen des Partners (14.09.2012)

Es kommt häufig vor, dass Vermögenserwerb und Investition zwischen Eheleuten und Partnern nicht synchron laufen. Dies ist beispielsweise dann gegeben, wenn eine Immobilie nur von einer Person erworben wird, der Partner jedoch finanzielle Leistungen erbringt oder schlicht für die Darlehensrückführung mithaftet. Ebenso kann dies bei klassischem Erwerb zu hälftigem Miteigentum gegeben sein, wenn - wie üblich - die Finanzierungsbeiträge nicht genau identisch sind. Häufig ist diese Gestaltung auch bei schenkweiser Übertragung von Eigentum durch Eltern gegeben, wenn das Schwiegerkind zwar nichts bekommt aber selbst Geld in das Objekt investiert.
Solche Vermögensverschiebungen kommen sehr häufig vor und können in bestimmten Fällen, etwa Scheidung, Tod, Insolvenz, Verarmung Probleme verursachen. Eine gute Vertragsgestaltung kann solche Verwerfungen meist nicht ganz ausschließen aber zumindest lindern. Während die Rechtsprechung früher solche Vermögensverschiebungen sowohl in als auch außerhalb der Ehe weitgehend ignoriert hat, sind die Gerichte inzwischen eher bereit, Ausgleichsansprüche zugunsten des leistenden Partners zu begründen, wenn die Lebensgemeinschaft auseinandergeht. Trotzdem sollte man sich auf das unsichere Terrain eines richterlichen Interessenausgleichs nicht verlassen und eher auf bewährte vertragliche Bausteine zurückgreifen. Zu diesen gehören insbesondere:

- gesellschaftsrechtliche Lösungen (Nachteil: kompliziert und aufwändig);

- güterrechtliche Regelungen (nur im Rahmen einer Ehe oder eingetr. Lebenspartnerschaft möglich);

- Darlehensverträge

Der Vorteil der zuletzt genannten Variante ist die Flexibilität und universelle Anwendbarkeit. Auch schenkungssteuerliche Risiken scheiden in der Regel aus. Darlehensverträge können auch durch Sicherungen verstärkt werden und bieten daher dem Investierenden in der Regel den besten Schutz. Augenmerk sollte jedoch auf die Frage eines interessengerechten Zinses, auf die Vererblichkeit des Darlehensanspruchs sowie die Frage gelegt werden, inwieweit Wertkorrekturen des Investitionsobjekts zu berücksichtigen sind.

Zusammenfassend kann man feststellen, dass in zahlreichen Fällen des Vermögenserwerbs unbewusste Vermögensverschiebungen anzutreffen sind, die oft zu ungerechten Ergebnissen führen können. In der Regel können Verwerfungen durch die Vereinbarung von Darlehensverträgen zwischen Eheleuten und Partnern vermieden werden.

(Dr. Dörnhöfer, Notar)

Gesellschafterliste bei GmbH unbedingt auf den neuesten Stand bringen! (17.07.2012)

Seit dem 1.November 2008 gilt bei GmbHs, dass nur derjenige Gesellschafterhandlungen vornehmen darf, welcher in der Gesellschafterliste gemäß § 16 Abs.1 GmbHG eingetragen ist. Normalerweise sorgt der Notar bei Gesellschafterwechsel automatisch für eine Berichtigung der Gesellschafterliste. Es gibt aber auch Fälle, wie zum Beispiel Erbfolgen, wo ein Notar nicht im Spiel ist und daher der Geschäftsführer tätig werden muss. Nun ist zusätzlich die Streitfrage aufgetaucht, ob das Eintragungserfordernis in die Gesellschafterliste auch für Altfälle gilt, also für Anteilsveränderungen vor dem 1. November 2008. Wenn dies so wäre, könnten Gesellschafterhandlungen –obwohl nach damaligem Recht alles korrekt abgearbeitet wurde- unwirksam sein, wenn ein Listeneintrag fehlt und nicht nachgeholt wurde. Daher wird empfohlen, die Gesellschafterlisten rechtzeitig zu überprüfen und auf den neusten Stand zu bringen. Die Einreichung kann über den Notar erfolgen. Tauchen nämlich erst kurz vor einer beabsichtigten Beurkundung veraltete Gesellschafterlisten auf, kann die Zeit knapp werden und zur Verzögerung von Beschlussfassungen führen.

(Dr. Dörnhöfer, Notar)

Keine Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers bei Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum (25.04.2012)

Auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs in § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG bedarf eines für die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum keiner Zustimmung des Grundpfandgläubigers. Diese Rechtsfrage war zuvor heftig umstritten und wurde nun vom BGH endgültig entschieden. Aufatmen kann man insoweit, dass frühere Aufteilungen in jedem Fall wirksam sind und bleiben. Ganz naheliegend ist jedoch die Entscheidung nicht, da durch die Aufteilung in Wohnungseigentum zumindest mittelbar eine Verschlechterung der Rechtsposition des Gläubigers einhergeht. Es ist gut vorstellbar, dass Banken auf diese Entscheidung künftig reagieren und in ihre Darlehensverträge oder Grundschuldbestellungsformulare eine vertragliche Zustimmungspflicht aufnehmen. Möglicherweise ist dies bereits jetzt in AGB so vorgesehen. Das Problem der Zustimmungspflicht ist daher möglicherweise noch nicht endgültig vom Tisch. Wer sicher gehen möchte, lässt sich daher vor Aufteilung die Zustimmung seiner Bank erteilen.

(Dr. Dörnhöfer, Notar)

Keine Unwirksamkeit der Erbeinsetzung des Heimträgers bei fehlender Kenntnisnahme zu Lebzeiten des Erblassers (30.01.2012)

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 26.10.2011 maßgeblich die Testierfreiheit gestärkt, in dem er die überzogene Rechtsprechung des OLG München zur Unwirksamkeit der Erbeinsetzung des Heimträgers entschärft hat. Das frühere Heimgesetz und die weitgehend gleichlautenden Nachfolgegesetze der Länder (in Bayern gilt das Pflege- und Wohnqualitätsgesetz) sanktioniert zum Schutze des Heimfriedens lebzeitige Zuwendungen oder auch Verfügungen von Todes wegen zugunsten des Heimträgers. Folge eines Verstoßes ist die Nichtigkeit der entsprechenden Verfügung. Die Vorschrift gilt in gleicher Weise für eine Verfügung eines Angehörigen zugunsten eines Heimbewohners. Problematisch ist, dass das Verbotsgesetz in den letzten Jahren von der Rechtsprechung erheblich erweiternd ausgelegt worden ist. Das Verbotsgesetz sollte auch eingreifen, wenn der Heimträger erst nach dem Tod des Erblassers Kenntnis von der Zuwendung erlangt. Auf der anderen Seite fühlten sich immer wieder Angehörige von Behinderten moralisch verpflichtet, einer sozialen Organisation oder auch dem Heimträger Zuwendungen zu machen, was ein rechtlich sehr problematisches Vorhaben ist. Die überaus strenge Rechtsprechung überrascht, da die gesetzgeberische Intention von einem missbilligten Einvernehmen zwischen Zuwendendem und Heimträger ausgeht. Nur in dieser Konstellation besteht die Gefahr einer Ungleichbehandlung der Heimbewohner. Auch der BGH folgt nun dieser Linie und schafft Rechtssicherheit, die sich insbesondere auf dem Gebiet des Behindertentestaments auswirken wird. Eine einseitige Erklärung oder ein sogenanntes "stilles" Testament verstößt somit nicht gegen die Verbotsnorm. Die Gestaltungssicherheit im Erbrecht ist gestärkt.

(Dr. Dörnhöfer, Notar)

Aktuelles auch in Twitter unter @notardoe

Testamentsregister (01.01.2012)

Eine wichtige Neuerung bringt das Jahr 2012 im Nachlasswesen. Während das Benachrichtigungswesen in Nachlasssachen bisher uneinheitlich gestaltet war, ermöglicht das bei der Bundesnotarkammer angesiedelte Zentrale Testamentsregister nun eine bundesweit einheitliche Registrierung von Testamenten und Erbverträgen. Somit wird nicht nur die Auffindbarkeit einer letztwilligen Verfügung im Todesfall verbessert, sondern auch in der vorsorgenden Beratungssituation wird mehr Transparenz erzeugt. Vor einer erbrechtlichen Beratung wird zunehmend ein Auszug aus dem Testamentsregister eingeholt werden, um zu überprüfen, ob und gegebenenfalls welche vorgehenden Verfügungen bestehen und demzufolge zu beachten sind. Die Registrierung übernimmt bei allen notariell errichteten Verfügungen der Notar, das heißt der Mandant hat durch das neue Verfahren keine Mehrarbeit.

(Dr. Dörnhöfer, Notar)

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